DROIT IMMOBILIER

Nous intervenons pour assister les personnes confrontées à une acquisition ou un projet immobilier non satisfaisants, qu’il s’agisse d’une question de conformité ou de vices cachés, ou d’un retard ou d’une difficulté dans l’exécution d’un programme, de troubles de voisinage ou de questions locatives.

Nous assistons et défendons nos clients pour résoudre amiablement les différends ou encore devant les tribunaux lorsqu’un litige en relation avec la possession d’une propriété immobilière est en cause.

A ce propos, nos points forts résident dans les domaines suivants:

  • promesses de vente, contrats de réservation, ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), transactions immobilières, résolution des litiges liés aux transactions immobilières et aux promesses de vente, difficultés liées aux conditions suspensives
  • ventes immobilières, mise en oeuvre des garanties de la vente, vices cachés, défaut de conformité, défaut de contenance, loi carrez
  • copropriété des immeubles batis, copropriété verticale, copropriété horizontale, sinistres liés à la copropriété et aux parties communes, copropriété en difficulté, centre commerciaux, travaux
  • baux d’habitation, baux commerciaux, baux professionnels, application des lois de 1948 et de 1989, congés pour vendre ou pour reprise, incidents de paiement des loyers, difficultés d’occupation, mise en oeuvre de la clause résolutoire, expulsions
  • troubles de voisinage, dégât des eaux, incendies, catastrophes naturelles, mise en œuvre des garanties d’assurance
  • résolutions amiable des litiges ou des contentieux, procédures devant le tribunal d’instance ou le tribunal de grande instance

Le compromis et la promesse de vente

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.

La promesse de vente

Dans la promesse de vente (appelée aussi “promesse unilatérale de vente”), le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui
donne ainsi en exclusivité une “option” pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non.

En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé, ou bien dans le mois si c’est
Un acte notarié.

Les droits d’enregistrement, payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €. Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose.
Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

Conseil du notaire : Faire rédiger l’avant-contrat par un professionnel

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l’aide de contrats types. Toutefois, les clauses y figurant étant d’une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d’en confier la rédaction à un professionnel (votre notaire), qui a le devoir d’informer les deux parties. Le coût de la rédaction de l’avant-contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente (ou “promesse synallagmatique de vente”), vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5% et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.

L’offre d’achat

Appelé indifféremment offre d’achat, promesse unilatérale d’achat, voire simplement offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence. En effet, sa principale caractéristique est d’engager uniquement l’acheteur, pas le vendeur.

Le vendeur doit vous notifier l’acte par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. À partir de la réception du contrat, vous bénéficiez d’un délai de 7 jours pour vous rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation par la Poste de la lettre recommandée. Peu importe que la lettre soit remise en main propre à son destinataire ou qu’un avis de passage soit simplement déposé à son domicile.

Une précaution élémentaire consiste à y inclure des conditions suspensives (par exemple l’obtention d’un prêt) et ne laisser au vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour vous donner
sa réponse. Aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre (article 1589-1 du Code civil).

Des exceptions à l’engagement

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté). Il peut s’agir, par exemple, d’un refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur, de l’exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d’une servitude d’urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l’acquéreur lui sont restituées.

Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée “clause de dédit”, permettant au vendeur et/ou à l’acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l’autre partie
une somme convenue à l’avance. Mais, en pratique, celle-ci n’est pas fréquente. Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l’acquéreur s’engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu’il refuse de signer la vente.

Délai de rétractation pour les acquéreurs

Acquéreur d’un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d’un délai de sept jours (incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).

Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat.

À titre d’exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervienne le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 19 à minuit.
Le notaire, spécialiste du droit immobilier, est très attentif à la situation personnelle du vendeur et de l’acquéreur. Chaque dossier nécessite un examen approfondi et personnalisé. N’hésitez pas à consulter un notaire avant de vous engager.

Petit lexique Droit Immobilier

Acte

Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue :

  • Acte sous seing privé : acte établi par les cocontractants sous leur seule signature et qui peut être facilement contestée ; chacun peut dénier sa signature.
  • Acte authentique : acte dressé et reçu par une personne dotée d’une autorité publique. Au nombre de ces personnes, on distingue les autorités administratives (ministres, préfets, maires), les autorités judiciaires, les officiers d’état civil, les officiers publics comme les huissiers, les greffiers et les notaires. L’acte authentique est doté de prérogatives exorbitantes du droit commun. Il fait foi par lui-même (force probante) et il s’exécute sans avoir besoin d’une reconnaissance judiciaire (force exécutoire). Dans la sphère des actes privés, l’acte notarié est le principal acte authentique.

Dépôt

Remise aux services fiscaux de documents notariés (dépôt à la conservation des hypothèques et à l’enregistrement).

Enregistrement

Service fiscal chargé d’encaisser les droits de mutation à titre gratuit ou onéreux.

Préemption

Droit légal prioritaire d’achat au bénéfice des particuliers et de certaines collectivités nécessitant une notification préalable.

Recette des impôts

Service administratif dépendant du Ministère des Finances, chargé de percevoir les droits d’enregistrement.